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ARRENDAMIENTOS LOCALES COMERCIALES

1.- ARRENDADORES EMPRESA O GRANDES TENEDORES

¿Qué se les puede pedir? Un aplazamiento en el pago de la renta hasta un máximo de cuatro mensualidades.

¿Cuál es el periodo de pago de las rentas aplazadas? Dos años sin penalizaciones ni intereses dentro del plazo de vigencia del contrato

¿A quién se puede pedir? Empresa o entidad pública de vivienda o un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos o de una superficie superior a 1.500 m2

¿Y si se tiene un acuerdo previo entre arrendador y arrendatario? Debe respetarse

¿Cuándo se debe pedir? Hasta el 23 de mayo de 2020

¿Cómo se acreditan requisitos? El cese de actividad por certificado de la AEAT y la reducción de facturación por una declaración responsable. El arrendador puede solicitar los libros contables

¿Quién lo puede pedir? 

  • Autónomo dado de alta en el RETA o mutualidad alternativa
  • Autónomo o PYMES (que no superen los límites del artículo 257.1 LSC) con actividad suspendida por el estado de alarma o que haya reducido su facturación en al menos un 75%

2.- OTROS ARRENDADORES

¿Qué puede pedir? En realidad es lo que convengan  conjuntamente el arrendatario y el  arrendador: aplazamiento o disminución.

En el Real decreto se establece la posibilidad que si se alcanza un acuerdo, el Arrendador disponga de la fianza para el pago parcial o total de alguna de las mensualidades. En caso de que se disponga de la fianza el arrendatario deberá reponer la misma en plazo de un año (o dice la norma “en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”)

¿Qué puede pedir? En realidad es lo que convengan  conjuntamente el arrendatario y el  arrendador: aplazamiento o disminución.

En el Real decreto se establece la posibilidad que si se alcanza un acuerdo, el Arrendador disponga de la fianza para el pago parcial o total de alguna de las mensualidades. En caso de que se disponga de la fianza el arrendatario deberá reponer la misma en plazo de un año (o dice la norma “en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”)

¿Quién lo puede pedir? 

  • Autónomo dado de alta en el RETA o mutualidad alternativa
  • Autónomo o PYMES (que no superen los límites del artículo 257.1 LSC) con actividad suspendida por el estado de alarma o que haya reducido su facturación en al menos un 75%

3.- PREGUNTAS DIVERSAS

¿Y si ya he firmado un acuerdo con el arrendador que me es más desfavorable que lo previsto en la Ley? En principio los pactos anteriores prevalecen y por tanto deben respetarse, pero no parece lógico que si se ha pactado unas condiciones más desfavorables no se puedan solicitar las previstas en el Real Decreto.

¿Cuándo debe el arrendador empresa o gran tenedor acoger la solicitud del aplazamiento en el pago de la renta? Parece que desde el momento que lo solicita el arrendatario si éste cumple los requisitos. En definitiva parece que la solicitud del arrendatario le ampara para dejar de abonar la renta desde el momento en que lo requiera.

¿Qué ocurre cuándo el arrendador no es una empresa o un gran tenedor? En realidad nada, porque se queda a expensas de lo que pacten las partes, que pueden acordar que el arrendador haga uso de la fianza para el pago de las rentas aplazadas.

¿Y cuándo se tendría que reponer la fianza en caso que se haga uso de la misma?

En el plazo de un año o según dice la ley “en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”,  es decir parece que se tendría que reponer la fianza al finalizar el contrato, lo que puede generar muchos conflictos.

¿Cuántas mensualidades puedo dejar de abonar? La norma es un poco ambigua porque habla del periodo de tiempo que dure el estado de alarma y “a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”. Existen diversas interpretaciones de la norma y de cuantas y cuales mensualidades se pueden dejar de abonar. Desde nuestro punto de vista se puede defender que son un máximo de cuatro mensualidades (mayo, junio, julio y agosto), pero existen otras opiniones, incluso las que abogan que la suspensión afecta a los meses que dure el estado de alarma más cuatro mensualidades.

¿A una empresa arrendadora patrimonial con muchos gastos y con un único ingreso que proviene de un arrendamiento de un local se le puede solicitar el aplazamiento en el pago? El Real Decreto habla de empresa, por lo que en principio independientemente de su tamaño o situación, la empresa dejaría de percibir la renta por el arrendamiento del local por un plazo máximo de cuatro meses.

Si el contrato de arrendamiento vence a 31 de diciembre de 2020, ¿Cómo se aplicaría la moratoria? Entendemos que en principio los cuatro meses aplazados (mayo, junio, julio y agosto), se pagarían de forma prorrateada de septiembre a diciembre.

¿El arrendador-empresa puede disponer de la fianza para paliar los efectos de estar cuatro meses sin cobrar la renta? La disposición de la fianza está prevista en el artículo 2 referido a “otros arrendamientos para uso del de vivienda”; por lo que en principio parece que sólo será aplicable a los mismos, pero es un tema en el que existen dudas interpretativas.

¿Qué ocurre en el supuesto en que un Arrendatario haya solicitado la moratoria cuando no cumplía los requisitos para pedirla? Se establece en el Real Decreto una disposición genérica de que será responsable de los daños y perjuicios causados y una responsabilidad que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

¿Qué pasa si transcurrido el 23 de mayo de 2020 el arrendatario no ha solicitado la moratoria? Desde nuestro punto de vista esta es la gran incógnita y entendemos que se podría llegar a defender que al haber transcurrido el plazo legal, ya no cabe modificación alguna en el contrato como consecuencia del COVID  19.

No obstante habrá que analizar el caso concreto y al no haber dado una respuesta clara el Real Decreto en este respecto caben otras interpretaciones

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ARRENDAMIENTOS COVID 19 (PREGUNTAS Y RESPUESTAS)

I.- PREGUNTAS ARRENDAMIENTOS

Tengo un inmueble arrendado y me toca actualizar la renta el próximo mes. A pesar de que el contrato indica que la renta se revisará anualmente con el IPC, ¿puede alegar el arrendatario fuerza mayor o cualquier otra causa para evitar que se actualice la renta? (26 de marzo de 2020)

Hasta el momento el gobierno no ha dictado normativa alguna relativa a cómo afecta el COVID 19 a los contratos de arrendamiento. Con la crisis económica del 2008, nuestros tribunales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus” – ante un cambio extraordinario de las circunstancias las condiciones del contrato pueden variar-, modularon el importe de algunas rentas, disminuyendo el importe de éstas.

La aplicación o no de esa cláusula para que un arrendatario pueda solicitar que no se actualice la renta o incluso que se disminuya la misma, dependerá de diversos factores (renta que se esté pagando, la situación de mercado, la situación del arrendador y del arrendatario, etc.).

Mediante el RD 11/2020 se establece que aquellos inquilinos de viviendas en situación de vulnerabilidad pueden solicitar quitas y esperas a los arrendadores, y éstos deben concederlas si tienen más de diez viviendas en propiedad. Para más información en este respeto se puede consultar nuestra publicación  “Nuevas Medidas: Arrendamientos, préstamos y otras”.

Había firmado un contrato de arrendamiento para abrir una pizzería el 1 de abril y ahora no la puedo abrir. ¿Tengo que pagar la renta? (26 de marzo de 2020)

Entendemos que en este caso hay una imposibilidad de entregar el local por parte del arrendador, por lo que podrías escudarte en ello para decir que no puede entrar en vigor el contrato y que al no poder cumplir el arrendador con la entrega, el arrendatario está legitimado para no pagar la renta.

Tengo arrendado un local comercial a un bar que me ha escrito para decirme que dejan de pagar la renta, ¿Pueden hacerlo? (30 de marzo de 2020)

No puede unilateralmente dejar de abonar la renta. Se pueden acoger a la cláusula “rebus sic stantibus” para intentar suspender el pago de la renta o rebajar el importe de la misma.

De igual forma un arrendatario se puede amparar para suspender el pago de la renta o intentar bajar la misma en que no se puede realizar un uso pacífico del local.

En cualquier caso es una cuestión que deben negociar con el propietario y dependerá de las propias circunstancias del arrendatario y el arrendador.

Tengo un inquilino que lleva tres meses sin pagarme la renta, ¿puedo iniciar un desahucio? (30 de marzo de 2020)

El impago de la renta habilita a iniciar un procedimiento de desahucio, aunque previsiblemente se apruebe algo para evitar o minorar los desahucios por impagos de rentas devengadas durante el estado de alarma. En este caso es un impago previo por lo que no habrá problema en instarlo cuando se reanuden los plazos procesales. En la actualidad las actuaciones judiciales, menos las urgentes, están paralizadas.

Hola,  tengo varios apartamentos turísticos y en algunos tengo inquilinos de larga estancia (3 meses o más) que están pidiendo algún tipo de rebaja en el alquiler (algunos  inquilinos han sufrido un ERTE). ¿Sabéis si hay obligación de rebaja en este tipo de alquileres por la situación del estado de alarma y el coronavirus? (2/04/2020)

En principio las medidas para arrendamientos publicadas ayer, se refieren sólo a arrendamiento de viviendas, por lo que habría que ver cómo están configurados los contratos de arrendamiento, y la situación específica de los mismos.

II.- PREGUNTAS SOBRE COMPRAVENTAS

Tengo un inmueble en Madrid que está en venta. He llegado a un acuerdo con un comprador para otorgar el contrato de compraventa antes del 30 de mayo. Él ya me ha entregado una señal y unas arras. Mi consulta es: ¿podría el futuro comprador echarse para atrás y exigirme que le devuelva las arras alegando fuerza mayor por la situación que estamos viviendo, a pesar de que en el contrato de arras está establecido que si el comprador desiste perdería las arras? (27 de marzo de 2020)

En principio no podría ampararse en esta situación para no cumplir sus obligaciones. Si llegado el 30 de mayo sigue vigente el estado de alarma podría en su caso solicitar un retraso en la firma. De igual forma sí puede acreditar que el COVID 19 es el que le ha impedido poder cumplir con su obligación de pago (por ejemplo, se haya quedado sin empleo y el banco le haya denegado la financiación), también podría intentar pedir una prórroga.

Pagué una señal para la compraventa de una vivienda justo ante que se declarara el estado de alarma y ahora tengo que pagar las arras, pero la situación me da mucho miedo. ¿Puedo no pagar las arras?

Habría que analizar el contrato firmado cuando se pagó la señal y si existía o no un compromiso de pagar las arras. En cualquier caso se debe considerar cómo ha afectado el COVID 19 a los compromisos que se tenían adquiridos.

Me voy a retrasar en la entrega de unos productos que me había comprometido a tener listos para el 25 de marzo. ¿Me pueden aplicar la penalización del contrato?

Habría que ver cuál es el contenido del contrato, pero de primeras parece que es lógico que te pudieras amparar en la situación del COVID 19 para alegar que el retraso es debido a fuerza mayor y que no te pudiera aplicar la penalización.

Mi marido y yo firmamos un contrato de arras para la compra de una vivienda a principios de febrero con un plazo para la firma de 3 meses. Los vendedores no pueden tener lista la documentación para llevar a cabo la venta ya que estaban en proceso de herencia y no han podido ni liquidar el impuesto por lo que no podemos firmar. Ahora nos piden una prorroga. ¿Se la tenemos que conceder?

Habría que ver las razones por las que no se tiene preparada la documentación ni se ha liquidado el impuesto. En el supuesto que se deba a razones ajenas al estado de alarma y al Covid 19, tendrías  argumentos para no conceder la prórroga.

En cualquier caso se deben analizar las condiciones específicas.

 

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GUÍAS LEGALES COVID 2019

En Sigma Legal queremos hacer unas guías lo más prácticas posibles para las empresas y autónomos en relación con el impacto legal del COVID 19, con un formato de preguntas y respuestas.

Para que tengamos un mayor conocimiento de lo que más preocupa a los empresarios españoles, os pedimos que nos hagáis llegar vuestras consultas legales mediante correo electrónico () o por medio de nuestro formulario en la página Web.

Para más información se puede ver el video publicado en linkedin, al que se puede acceder a través del siguiente enlace:

https://www.linkedin.com/posts/barbara-rivera-5b54b6_quedateencasa-activity-6648492884536410112-XL2M

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MEDIDAS PARA PYMES CORONAVIRUS

EXPLICACIÓN SENCILLA DE LAS MEDIDAS PARA PYMES COVID 19

Estamos en unas circunstancias extraordinarias, dónde lo más importante ahora es preservar la salud e intentar frenar la curva de infecciones quedándonos en casa.

Nuestra más absoluta admiración a todos los sanitarios de este país y aquellas personas entregadas a los demás.

Esta crisis sanitaria se va a llevar por delante muchas empresas y el gobierno ya está adoptando alguna medida para intentar minimizar el impacto económico. Aquí se intenta explicar alguna de estas medidas de forma sencilla y los pasos a seguir.

1.- FISCALES (Real Decreto 7/2020)

Se puede solicitar aplazamiento del pago de los tributos hasta el día 30 de mayo de 2020, si se tiene un volumen de operaciones que no sea superior a 6.010.121,04 euros

El aplazamiento se concederá por seis meses y no se devengarán intereses durante los tres primeros meses.

En la siguiente página Web se explica cómo solicitar ese aplazamiento:

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Instrucciones_provisionales_para_solicitar_aplazamientos_conforme_al_Real_Decreto_ley_7_2020__de_12_de_marzo_.shtml

2.- LABORALES (Real Decreto 6/2020 y 7/2020)

  • Empleados aislados por el COVID-19 pueden solicitar la prestación económica de incapacidad temporal
  • Existirá una bonificación en la cuota de la Seguridad Social (50%) durante el año 2020, para empresas del sector del turismo, comercio, hostelería, con actividad productiva en febrero, marzo, abril, mayo y junio, y que inicien o mantengan en alta durante esos meses a trabajadores con contratos de carácter fijo discontinuo.

3.- ¿Y QUÉ MÁS? El estado de alarma (fuerza mayor)

Contratos: Fuerza mayor, caso fortuito, cláusula rebus sic stantibus……. ¿En qué encuadra el COVID 19?

¿Es un hecho imprevisible que impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales? Habrá que analizar caso por caso, pero sin duda el COVID 19 afectará a las relaciones contractuales vigentes. Por ejemplo:

  • Anulaciones de viajes
  • Contratos de arrendamiento de locales de negocio cerrados
  • Contratos de seguro
  • Contratos con cláusulas de fuerza mayor específicas

Iremos realizando publicaciones en relación con estos temas.

ERTE por fuerza mayor: suspensión de los contratos de trabajo mientras dure esta situación, pudiendo los empleados acceder a una prestación por desempleo. Los pasos a seguir en nuestro blog:

https://www.sigmalegal.es/blog/erte-por-fuerza-mayor-coronavirus/

Y vendrán más medidas……

 

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ERTE POR FUERZA MAYOR (CORONAVIRUS)

SUSPENSIÓN DE CONTRATOS POR FUERZA MAYOR

 El Estatuto de los Trabajadores en su artículo 47 apartado 3 contempla la posibilidad de efectuar una suspensión de los contratos de trabajo cuando concurra causa de fuerza mayor.

Por fuerza mayor se entiende un hecho externo al círculo de la empresa, independiente de la voluntad del empresario y, como tal, desconectado con el área de actuación de la empresa.

En el supuesto de las escuelas de educación infantil de 0 a 3 años, el hecho o evento externo a nuestro círculo e independiente de la voluntad de la empresa es la situación de emergencia planteada por la incidencia del Virus COVID-19 y la Resolución conjunta de las Viceconsejerías de política educativa y de organización educativa sobre instrucciones de funcionamiento de los centros educativos.

En dicha resolución se indica que a partir del día 11 de marzo de 2020, las escuelas de educación infantil permanecerán cerradas quedando los educadores y personal docente excluidos de la obligación de asistir a los puestos de trabajo.

Ante esta situación se puede tramitar un expediente de regulación de empleo temporal de suspensión de contratos ante la Consejería de Economía, Empleo y competitividad de la Comunidad de Madrid, Consejería que pertenece a la Dirección General de Trabajo.

El procedimiento a seguir es el siguiente:

En primer lugar, debe reunirse a los representantes de los trabajadores, si los hubiera y, en caso de no tener representación legal, a los trabajadores del centro y comunicarles la necesidad urgente de suspender sus contratos de trabajo al amparo de los establecido en el artículo 47 del Estatuto de los Trabajadores, siendo la única causa de esta medida la resolución de la autoridad gubernativa mediante la que se cierran las escuelas. De esta reunión es necesario levantar un acta que firmen todos los asistentes, acreditando que los trabajadores han sido informados.

Posteriormente a esta reunión, ese mismo día se presentará por medios telemáticos en el caso de tratarse de personas jurídicas:

  • Solicitud de suspensión
  • Documentación que acredita y justifica esta medida, que es la resolución de la Consejería a la que venimos haciendo
  • Acta en que se comunica a los trabajadores las medidas a

De esta solicitud entregada a la autoridad laboral se dará copia a los trabajadores.

La autoridad laboral únicamente constatará la existencia de la causa de fuerza de mayor, recabará informe preceptivo de la Inspección de Trabajo y dictará la Resolución del expediente en el plazo de 5 días desde su presentación.

La fecha de efectos de la suspensión será la del Hecho causante de la fuerza mayor que, de acuerdo con la Resolución de la Consejería, es hoy, día 11 de marzo de 2020, si bien no podrá aplicarse hasta que haya sido aprobado por la Autoridad laboral, momento en que podrá aplicarse con efectos retroactivos a la fecha indicada.

La suspensión temporal de contratos implica que la Empresa mantiene de alta a los trabajadores, se encuentra exonerada de abonar el salario durante el periodo de la suspensión, sin embargo, debe continuar cotizando por los trabajadores la parte correspondiente a la cuota empresarial.

En los supuestos de suspensión de contratos por fuerza mayor aquellas empresas que se encuentren al corriente de pagos en la Seguridad Social y se comprometan a mantener el empleo de todos los trabajadores afectados durante el año siguiente a la suspensión, podrán solicitar de la Tesorería General de la Seguridad Social la bonificación de hasta el 100 por cien de la cuota empresarial por desempleo.

Los trabajadores durante este periodo se encuentran en situación legal de desempleo, pudiendo solicitar el abono de la prestación.

Para ello, la empresa deberá comunicar a la Seguridad Social como a la entidad gestora de las prestaciones (SEPE) los datos de la empresa, los datos de los centros afectados por la medida, la causa que motiva dicha medida, relación nominal de los trabajadores afectados, con la fecha de inicio de la suspensión.

Las medidas recogidas en el presente acuerdo son las que actualmente ampara nuestra normativa ordinaria, siendo muy posible que a lo largo de los próximos días se aprueben medidas extraordinarias aplicables a la situación actual de las que os tendremos oportunamente informados.

Madrid, 11 de marzo de 2020

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Para mayor información: info@sigmalegal.es

 

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