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I.- PREGUNTAS ARRENDAMIENTOS

Tengo un inmueble arrendado y me toca actualizar la renta el próximo mes. A pesar de que el contrato indica que la renta se revisará anualmente con el IPC, ¿puede alegar el arrendatario fuerza mayor o cualquier otra causa para evitar que se actualice la renta? (26 de marzo de 2020)

Hasta el momento el gobierno no ha dictado normativa alguna relativa a cómo afecta el COVID 19 a los contratos de arrendamiento. Con la crisis económica del 2008, nuestros tribunales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus” – ante un cambio extraordinario de las circunstancias las condiciones del contrato pueden variar-, modularon el importe de algunas rentas, disminuyendo el importe de éstas.

La aplicación o no de esa cláusula para que un arrendatario pueda solicitar que no se actualice la renta o incluso que se disminuya la misma, dependerá de diversos factores (renta que se esté pagando, la situación de mercado, la situación del arrendador y del arrendatario, etc.).

Mediante el RD 11/2020 se establece que aquellos inquilinos de viviendas en situación de vulnerabilidad pueden solicitar quitas y esperas a los arrendadores, y éstos deben concederlas si tienen más de diez viviendas en propiedad. Para más información en este respeto se puede consultar nuestra publicación  “Nuevas Medidas: Arrendamientos, préstamos y otras”.

Había firmado un contrato de arrendamiento para abrir una pizzería el 1 de abril y ahora no la puedo abrir. ¿Tengo que pagar la renta? (26 de marzo de 2020)

Entendemos que en este caso hay una imposibilidad de entregar el local por parte del arrendador, por lo que podrías escudarte en ello para decir que no puede entrar en vigor el contrato y que al no poder cumplir el arrendador con la entrega, el arrendatario está legitimado para no pagar la renta.

Tengo arrendado un local comercial a un bar que me ha escrito para decirme que dejan de pagar la renta, ¿Pueden hacerlo? (30 de marzo de 2020)

No puede unilateralmente dejar de abonar la renta. Se pueden acoger a la cláusula “rebus sic stantibus” para intentar suspender el pago de la renta o rebajar el importe de la misma.

De igual forma un arrendatario se puede amparar para suspender el pago de la renta o intentar bajar la misma en que no se puede realizar un uso pacífico del local.

En cualquier caso es una cuestión que deben negociar con el propietario y dependerá de las propias circunstancias del arrendatario y el arrendador.

Tengo un inquilino que lleva tres meses sin pagarme la renta, ¿puedo iniciar un desahucio? (30 de marzo de 2020)

El impago de la renta habilita a iniciar un procedimiento de desahucio, aunque previsiblemente se apruebe algo para evitar o minorar los desahucios por impagos de rentas devengadas durante el estado de alarma. En este caso es un impago previo por lo que no habrá problema en instarlo cuando se reanuden los plazos procesales. En la actualidad las actuaciones judiciales, menos las urgentes, están paralizadas.

Hola,  tengo varios apartamentos turísticos y en algunos tengo inquilinos de larga estancia (3 meses o más) que están pidiendo algún tipo de rebaja en el alquiler (algunos  inquilinos han sufrido un ERTE). ¿Sabéis si hay obligación de rebaja en este tipo de alquileres por la situación del estado de alarma y el coronavirus? (2/04/2020)

En principio las medidas para arrendamientos publicadas ayer, se refieren sólo a arrendamiento de viviendas, por lo que habría que ver cómo están configurados los contratos de arrendamiento, y la situación específica de los mismos.

II.- PREGUNTAS SOBRE COMPRAVENTAS

Tengo un inmueble en Madrid que está en venta. He llegado a un acuerdo con un comprador para otorgar el contrato de compraventa antes del 30 de mayo. Él ya me ha entregado una señal y unas arras. Mi consulta es: ¿podría el futuro comprador echarse para atrás y exigirme que le devuelva las arras alegando fuerza mayor por la situación que estamos viviendo, a pesar de que en el contrato de arras está establecido que si el comprador desiste perdería las arras? (27 de marzo de 2020)

En principio no podría ampararse en esta situación para no cumplir sus obligaciones. Si llegado el 30 de mayo sigue vigente el estado de alarma podría en su caso solicitar un retraso en la firma. De igual forma sí puede acreditar que el COVID 19 es el que le ha impedido poder cumplir con su obligación de pago (por ejemplo, se haya quedado sin empleo y el banco le haya denegado la financiación), también podría intentar pedir una prórroga.

Pagué una señal para la compraventa de una vivienda justo ante que se declarara el estado de alarma y ahora tengo que pagar las arras, pero la situación me da mucho miedo. ¿Puedo no pagar las arras?

Habría que analizar el contrato firmado cuando se pagó la señal y si existía o no un compromiso de pagar las arras. En cualquier caso se debe considerar cómo ha afectado el COVID 19 a los compromisos que se tenían adquiridos.

Me voy a retrasar en la entrega de unos productos que me había comprometido a tener listos para el 25 de marzo. ¿Me pueden aplicar la penalización del contrato?

Habría que ver cuál es el contenido del contrato, pero de primeras parece que es lógico que te pudieras amparar en la situación del COVID 19 para alegar que el retraso es debido a fuerza mayor y que no te pudiera aplicar la penalización.

Mi marido y yo firmamos un contrato de arras para la compra de una vivienda a principios de febrero con un plazo para la firma de 3 meses. Los vendedores no pueden tener lista la documentación para llevar a cabo la venta ya que estaban en proceso de herencia y no han podido ni liquidar el impuesto por lo que no podemos firmar. Ahora nos piden una prorroga. ¿Se la tenemos que conceder?

Habría que ver las razones por las que no se tiene preparada la documentación ni se ha liquidado el impuesto. En el supuesto que se deba a razones ajenas al estado de alarma y al Covid 19, tendrías  argumentos para no conceder la prórroga.

En cualquier caso se deben analizar las condiciones específicas.

 

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